Описание
Актуально дo осени, потом собирaемcя квартиру (КВ) сдавaть (пocтoянный cпpoс).
КВ (ЕГPH: "жилоe пoмещeниe, КВ", нe дoля, нe комнатa, не aпаpтaмeнт, и статус такoй зa всю доступную в Роcpеeстре иcтoрию) нa 10 млн нижe сaмых дeшёвых KB в этой локaции (a другие тут cтоят в дecятки раз выше), однушка в отдельной 2-этажной секции дома практически по цене долевой студии! Рыночная цена 16,6 кв.м-17-18 млн.руб. (скрин оценки продажи и аренды в фото), значок то ставится, то пропадает. Дом сталинский, по индивидуальному проекту, памятник регионального значения,с музеями и именитыми жильцами, в прекрасной локации, с высоким ценником за кв.м. Цена на КВ была ниже до ремонта и приобретения мебели, снижена под встречный вариант (сейчас там цена выросла на 3 млн и мы продаем по рыночной).
2-этажный пентхаус - отдельный дом в центре Москвы. Эксклюзив, аналогов нет.
В собственности 16,6 кв.м, в личном пользовании 32 кв.м + 3 лестницы + 3 лестничных площадки (итого более 60 кв.м). С учётом раздельного санузла, прихожей, кладовой и холла на нижнем этаже, ещё одной прихожей на лестнице, можно рассматривать весь пентхаус как 2-эт КВ со спальней 16 м наверху. Доступ в него (на нижний уровень) есть только у владельцев нежилого помещения внизу (не проживают и практически не появляются) и УК (появляется во многих КВ в начале и конце отопительного сезона).
В 10 минутах пешком от Красной площади (Кремль видно на фото дома).
Минусы КВ:
1. небольшая высота потолка - 2 метра. Не подойдёт для очень высоких людей (для роста 1,7-1,8 м - норм). В других аналогичных домах этот и другие вопросы решали.
2. неудачная УК, но можно сменить на собрании собственников, либо организовать ТСЖ.
3. лифт до 7 этажа, потом нужно подниматься пешком, но зато посторонние люди приезжать не будут,
4. относительно небольшой метраж самой КВ (16,6 кв. м по документам), но это скорее плюс, чем минус; намного больше, чем в других вариантов студий, КВ полностью благоустроена для жизни, в ней комфортно могут размещаться 2-3 чел+ есть много доп.метров (доп.помещений) в пользовании, и в КВ можно оставить только спальню и, возможно, кухню. Уверены,что возможно значительно увеличить офиц метраж при желании.
Плюсы:
1. Локация: центр города, первый дом от метро, 3 станции метро в 2-4 минутах ходьбы, автобусное сообщение. Вся инфраструктура, достопримечательности, множество зелёных зон. Из окна видно Дом Нирдзее, Кремль, Арбат, гостиницу Украина, Москву-Сити, др
В соотношении с ценой покупки очень дорого может сдаваться в аренду (от 125 тыс. руб. в месяц (скриншот оценки приложен), от 12 тыс.руб. в сутки, и затраты быстро отобьются (гораздо быстрее, чем по другим объектам).
2. Статус - 1-комн КВ (уже много десятков лет; предполагаем, что с момента постройки дома). Постоянная прописка и льготы москвичей (в отличие от апартаментов и части долей), нет необходимости согласовывать с соседями по КВ аренду и продажу (в отличие от комнат и долей), как и с соседями по этажу.
3. Небольшой метраж-при комфортном проживании в функциональной квартире (и возможностью пользоваться площадью вне квартиры) вы не переплачиваете за лишние, ненужные метры ни при покупке, ни при содержании (минимальные платежи за к/у, отсутствие налогов на имущество). КВ в ближайшей округе за такие деньги нет (от 25 млн), только доли (продаются за наличные, банки такое не кредитуют) или незаконно переделанные или с общими коммуникациями комнаты (отдельный кадастровый номер, возможна ипотека в нескольких банках, но тоже, как у долей, много ограничений в праве распоряжения), или апартаменты (невозможность прописки, высокие платежи за содержание и налоги, отсутствие у соседей необходимости для соблюдения правил проживания в жилом доме, изначальное строительство домов на территориях, на которых запрещено, чаще всего, по экологическим стандартам, строить жилые дома). При этом при покупки этой КВ вы можете встать на жилищную очередь для предоставления вам бесплатного жилья в ЦАО, исходя из норматива предоставления в 18-33 кв.м на человека, а также подать заявления на приобщение нижележащего помещения (по документам нам принадлежат все 3,9 м высоты), 2 санузлов (3 кв.м) и кладовой к квартире (1,5 м), лестница с площадкой так же нарисована в ЕГРН, но не учтена в площади ,расширение этажа 8-антресоль вширь до социальных нормативов, что даст возможность получить дополнительные метры в собственность, дополнительные арендные платежи и при желании продать дороже .
4. Миним. цена за КВ в округе. Некоторые сайты стоимость жилья занижают, так как сравнивают с долями/апартаментами/комнатами в других домах (в этом доме нет маленьких метражей в продаже), которые выставляются как КВ, но аренду ставят относительно верно - от 125 тыс. (в среднем, 130-150 тр)за 16,6 кв.м. Посуточно цена -от 12 тыс.руб/сутки (в чужих объявлениях цены от при проживании от месяца в несезон 1 человека.
5. КВ находится в отдельном блоке дома - приватность: соседей нет ни сверху, ни снизу, ни с боков. В вашем личном пользовании 2 этажа, 3 пролета лестниц и 3 лестничных площадки. Вы платите по минимальной цене за 16,6 кв м (в доме большие площади продавались по 850-950 тыс руб/кв м), а получаете целый 2-этажный пентхаус общего метража более 60 кв.м с отдельным входом и на сигнализации.
6. В КВ и на этаже много мест хранения (шкаф, встроенный шкаф, диван, обувница, кладовая), но при желании можно пользоваться только санузлами на этаже, а санузел в КВ переоборудовать в гардеробную или демонтировать (возведен из лёгких перегородок).
7. В этой части дома нет больше жилых КВ. Нововведения с апреля 24 о необходимом согласии жителей соседних КВ для сдачу в аренду вас не будут касаться. На этаже есть одно нежилое и практически неиспользуемое помещение в гос.собственности и ещё одно техническое. Отсутствие соседей даёт автономность как в частном доме при проживании в самом центре Москвы.
8. Юридическая чистота сделки - покупка взрослым собственником по ДКП, без мат.капитала. Мы статус жилья не меняли, никакие изменения не производили, только заменили всё (коммуникации, сантехнику, гидроизоляцию, дверь, окно, отделку) на современное. Возможны любые формы оплаты (ипотека, мат.капитал, субсидии, наличные).
9. КВ идеальна для творческих людей: благополучные соседи по подъезду, уединённость и независимость, красивый вид из окна, отсутствие шума с улицы даже при открытом окне (окно во двор), обилие солнечного света (высокий этаж), минималистический дизайн для современных людей, с возможностью быстрой и дешёвой переделки при желании под любой другой. В КВ раньше жил художник. В доме жило и живёт много творческой и другой интеллигенции.
10. Рассматриваем ОБМЕН/бартер/альтернативу на КВ/дом в Москве и ближнем Подмосковье большей площади (семья - 4 человека), в том числе с нашей доплатой, Петербург, центр Сочи, зарубежье (Испания, Италия, Австрия, Германия, Швейцария, Австралия, Канада (Ванкувер), Франция, Доминикана, США, Эмираты и др).
Также рассматриваем ОБМЕН на комнату/комнаты/небольшую КВ в Москве или СПб с доплатой.
11. КВ оснащена мебелью и бытовой техникой, продается готовой к заселению/сдаче в аренду. На момент размещения объявления в КВ уже никто не проживает, никто уже не прописан, сделка и заселение могут быть очень быстрыми.
РИЕЛТОРАМ без клиентов не звонить, на сайты и в базы вносить не разрешаем, с Инкомом и аналогичными не контактируем. При навязывании услуг агент отправляется в блокировку. Показ для риелтора - 3000 руб. по предоплате.
2% комиссии при продаже в цене.
За наличные без оплаты риелторских возможен торг.
