Описание
Правовой статус объекта недвижимости
Данный Объект недвижимости состоит из:
-земельного участка площадью 10073 кв.м кадастровый номер 23:43:0125024 :433 ;
- нежилого здания (офисно-складское 2 эт.) плоLUДдью 566,2 кв.м. ;
- нежилого здания (склад - холодильник) плоLUДдью 234,1 кв.м;
- нежилого здания (производственный цех) плоLUДдью 1120 кв.м.
Здания и земельный участок имеют правовой статус - собственность физического лица.
Местоположение и описание объекта недвижимости.
Исследуемая производственная база расположена в промзоне поселка Индустриальный
r.Краснодар. уч. 30, почтовое отделение № 56.
Подъездные автомобильные пути удобные. Рельеф участка представляет собой ровную
частично бетонированную , частично щебеночную поверхность.
Все здания, расположенные на участке, находятся в хорошем рабочем состоянии со
сроком завершения строительства 2013 год . Здание площадью 566 ,2 кв.м (офисно - складское площадью 566 кв.м) частично требует завершения ремонтно-строительных работ и внутренней отделки.
Техническое и санитарное состояние строений с учетом износа на сегодняшний день отличное и позволяет их эксплуатацию.
Участок полностью огорожен забором, имеются въездные ворота. Территория охраняется,
оснащена системой видеонаблюдения.
Инженерные сети и коммуникации: водоснабжение - техническая скважина, своя
трансформаторная подстанция с электроэнергией мощностью 200 кВт с реальной возможностью увеличения еще на 200 кВт в ближайшей перспективе (работы уже ведутся). Полностью подготовленная необходимым газовым оборудованием новая , встроенная в производственный цех, котельная (ТУ оплачены, два котла, газ среднего давления сейчас ведется и скоро будет подключен).
Преимущества и недостатки объекта недвижимости
Недостатки :
1. Не имеет большого фасада на пролегающую рядом дорогу;
2. Необходимы работы по внутренней отделке в офисно-складском здании
Преимущества :
3. Наличие эксплуатируемых коммуникаций, в том числе высоко затратных. а именно
порошковой системы пожаротушения и гидранта, большой мощности электроэнергии ;
4. Проведение и установка промышленного газа высокого давления ;
5. Наличие мощной приточно-вытяжной вентиляционной системы ;
6. Наличие регулировки температуры в одном из складов;
7. Наличие отопления в здании.
8. Соседняя инфраструктура - производственно-складские базы, нет поблизости жилых домов ,что не мешает развитию производства с учетом санитарно-защитной зоны . Наличие у данного предприятия санитарно - защитной зоны до 100 м .
9. Вид права на здания и земельный участок - собственность.
10. На территории есть место для строительства дополнительных зданий в случае необходимости(следовательно, есть перспектива развития).
При расчете рыночной стоимости исследуемого Объекта недвижимого учитывались
основные показатели преимущества :
- местоположение:
- наличие и состояние зданий и сооружений ;
- площадь земельного участка с возможностью строительства ;
- наличие коммуникаций:
- правовой статус объекта
Первый и важнейший фактор - местоположение. Исследуемый Объект недвижимости
находится в той части поселка Индустриальный , где поблизости нет жилых домов , это позволяет вести производственную деятельность. Также назначение земельного участка (промышленная база ,производственные предприятия) полностью соответствует реальной деятельности и позволяет вести ее на территории . Удобный подъезд с дороги и близость выезда на федеральную трассу М-4 Дон.
Следующий элемент ценообразования промбазы - это площадь участка и основных зданий ,
чаще всего производственных цехов , которые можно использовать и эксплуатировать в дальнейшем.
В данном случае исследуемая территория имеет возможность строительства, как минимум еще одного производственного или складского здания , то есть перспектива развития присутствует. Действующий цех имеет возможность разбора некоторых внутренних стенок для получения единого свободного пространства.
Наличие коммуникаций является положительным и главным фактором оценки
производственных территорий. Исследуемая промбаза пригодна для эксплуатации в том состоянии, в котором она есть на-сегодня. В случае , например , ее продажи новому собственнику не придется нести много расходов для эксплуатации. Основными и самыми затратными (дорогими по стоимости) преимуществами инженерных сетей исследуемого объекта являются:
- наличие газа высокого давления, заходящего на промбазу через понижаюший давление
редуктор ;
- наличие двух отдельных линий электроэнергии ( две трансформаторные подстанции) от
разных независимых друг от друга энергоснабжающих организаций , что исключает остановку производственного процесса в случае отключения одной из электросетей.
Одним из факторов преимущества также является наличие право устанавливающих
документов на объекты и земельный участок, отсутствие обременений и других факторов,
снижающих ликвидность Объекта недвижимости. Так, если земельный участок, на котором
расположены объекгы находится в аренде , то его стоимость гораздо ниже . В данном случае и здания , и земельный участок находятся в собственности физического лица, что является преимуществом при оценке рыночной стоимости .
Остальные преимущества и недостатки , влияющие на ценообразование Объекта описаны
выше.
При расчете стоимости учитываются существующие понятия - «верхний » и «нижний » предел стоимости , а также социальные и человеческие факторы рынка недвижимости : колебания курсов валют, срочность продажи объекта.
