Торговая площадь, 3642 м2, на продажу в рабочем посёлке Дубна, Первомайская улица, 10

Объект состоит из 6 объектов недвижимости.
Ранее комплекс зданий использовался для работы хлебоприемного пункта.
Все здания требуют реконструкции/ремонта.
Кровли всех трех складов – руинированы, требуют замены.
Полы – асфальт – для большинства арендаторов не подходят, поэтому требуется заливка бетонных полов с
различными финишными покрытиями.
Конструктив зданий – фундаменты и стены – нареканий не имеет. Отопление отсутствует. Имеется возможность подключения газа. Электричество – 70 квт. Имеется возможность увеличения. Водоснабжение – колодец. Планируется бурение скважины. Канализация – отсутствует. Планируется установка септика.
Арендаторы, с которыми заключены договоры аренды:
1. Торговая сеть «Светофор». Зарегистрированный Договор аренды, срок – 15 лет (c 2022 г.).
Начала оплаты арендных платежей по договору привязано к фактическому началу работы магазина после
реконструкции здания.
Первоначальные условия аренды: фиксированная ставка 250 руб./кв.м/мес. или 250000 руб. за 1000 кв.м.
Новые условия аренды (Дополнительное cоглашение будет зарегистрировано а апреле 2022 г.): 2% от
товарооборота магазина, но не менее 200000 р./мес. В текущих условиях повышенной инфляции – привязка к % от оборота более целесообразна.
2. Индивидуальный предприниматель. Производство плитки. Размещается в незарегистрированном строении
ориентировочной площадью 100 кв.м. Условия аренды – 25000 руб./мес.
Потенциальные арендаторы (без учета склада No2 и склада No3):
- В помещении смежном со Светофором (вход через общий тамбур со Светофором): алкомаркет, аптека, зоомагазин, разливное пиво, хозтовары, детские товары, сад и огород и пр. Вакантная площадь - 200 кв.м. Потенциальный месячный арендный поток – 150000-200000 руб./мес.
ИТОГО потенциальный обоснованный общий месячный арендный поток (без учета склада No2 и склада No3) – от Светофора, смежных с ним арендаторов и производства плитки – 400.000 руб.
Магазины торговых сетей в категории «жесткий дискаунтер» в Дубнинском районе отсутствуют.
Прогнозируемый товарооборот магазина Светофор в течение года после открытия – 12.000.000–13.000.000 руб./мес. С потенциальным обоснованным увеличением выручки до 15.000.000 руб./мес.; причина - нарастающая инфляция и увеличения количества покупателей из-за их перетока в магазин-дискаунтер из иных торговых сетей вследствие значительного ухудшения уровня жизни.
Чистый арендный доход после оплаты отопления и пр. - не менее 200.000 руб. (Согласно условиям аренды, затраты на отопление здания несет собственник здания).
Арендный платеж за земельный участок – 450.000 руб./год или 37.500 руб./мес.
Смета на реконструкцию склада No1, в котором будет располагаться Светофор и смежные арендаторы, - 18.000.000 руб.
Окупаемость проекта – 6,9 года (без учета введения в оборот склада No2 и склада No3)
При варианте продажи склада No2 и склада No3 с частью земельного участка по цене 6.000.000 руб. (в текущем виде), окупаемость составит – 5,5 года. Цена продажи складов - условная, но адекватная рынку. Возможна продажа двух складов с землей и дороже, что также положительно скажется на рентабельности.
Рентабельность также может быть увеличена (а окупаемость – уменьшена) в случае более экономичной реконструкции склада No1, что актуально - при наличии собственных строительных ресурсов.
Также корректировка рентабельности в сторону улучшения возможна в случае реконструкции и сдачи в аренду склада No2 и склада No3. В данных помещениях возможно размещение: автосервис, склады, производство и пр. Вакантная площадь – более 2000 кв.м. Потенциальный месячный арендный поток от данных складов – не менее 200000 руб./мес. – после реконструкции.