Участок под ИЖС, 9 сот. на продажу в Воронеже, улица Декабристов, 33

Уникальноe пpедложeниe!

Продаетcя учаcток 900 кв.м. в историчеcком тихом цeнтpe г. Boронежа пoд cтрoитeльствo тpех этaжнoгo здания (2 надзeмных этaжа+ 1 цoколь)

Maксимальная плoщaдь здания 810 м2. Строить можнo мeньше:

- офиcного здaния

-бизнeс-цeнтpа

- кoттеджа нa 1 xозяина
- таунxауcа нa 3-4 xoзяинa
- клубного многоквартирного дома на 8-10 квартир

- гостиницы на 12-22 номера,
- детского сада
- клиники
- особняка
- клуба
- магазина

Кадастровый номер: 36:34:0607030:2

г. Воронеж, ул. Декабристов, 33.

Градостроительный план получен. Строить можно с отступом 3 метра от забора.

Центральная канализации и водопровод по улице - 5 метров.

Газ уже заведен на участок, стоит заглушка.

Электроэнергия была ранее заведена (сейчас нужно поставить новый счетчик).

По Фасаду 25 метров. Глубина 36 метров.

Участок можно увеличить на 5,5 сотки за счет покупки участка слева (там развалюха на 2 хозяина).

Возможен обмен на готовые или строящиеся квартиры без отделки в г. Воронеже или в г. Москве. Возможен обмен на нежилые помещения в г. Воронеже или в г. Москве. Цена на обмен – 20 000 000 руб.

Уникальная локация – всего 700 метров по прямой от площади Ленина г. Воронежа (правительство Воронежской области ), 250 метров от Каменного моста

Земельный участок имеет в данный момент разрешенное использование – под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Кадастровая стоимость 2 432 979 руб. Налог на землю в год – 7 300 руб.

Участок можно купить под льготный кредит под 6 % годовых

Согласно генерального плана г. Воронежа участок расположен в Территориальной Зоне смешанной общественно-деловой застройки.

Собственник участка может бесплатно, без чьих-либо согласований поменять за 10 дней через Росреестр разрешенное использование участка, изменив его на другой вид основного использования земельного участка:

 Гостиничное обслуживание
 Малоэтажная многоквартирная жилая застройка
 Многоэтажная жилая застройка
 Среднеэтажная жилая застройка
 Рынки
 Магазины
 Общественное питание
 Блокированная жилая застройка
 Общежития
 Амбулаторнополиклиническое обслуживание
 Дошкольное, начальное и среднее общее образование
 И т.д. (смотрите фото и ПЗЗ)

У участка есть в данный момент ограничение по высоте строения – 8 метров от уровня земли. Процент застройки земельного участка не должен превышать 30 % от его площади. Высотные характеристики здания даются от поверхности земли до венчающего конька скатной кровли здания (зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ-1 объекта культурного наследия федерального значения «Воскресенская церковь» (г. Воронеж, ул. Орджоникидзе, 19а)

В данный момент можно строить без каких-либо изменений законодательства - 2 надземных этажа по 270 кв.м. каждый и 1-2 подземных этажа по 270 кв.м. каждый.

Площадь застройки одного этажа в 270 кв.м. можно увеличить.
В Управлении главного архитектора г. Воронеже есть отдельная услуга - Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части увеличения процента застройки в границах земельного участка.

Участок находится на краю охранной зоны ЗРЗ-1 объекта культурного наследия федерального значения «Воскресенская церковь».

В случае изменения границ охранной зоны (с 01.03.2025г. вступает в силу новая редакция Положения о зонах охраны объектов культурного наследия, по которой собственник участка может быть заявителем) на участке можно будет стоить хоть 24 этажа многоквартирного дома.

Итого в данный момент можно строить гостиницу, многоквартирный дом в три этажа 810 кв.м. (2 надземных и 1-2 подземных этажа).

Привлекательная инвестиционная недвижимость из-за уникального месторасположения:

При строительстве гостиницы на 19-22 номера с отдельно стоящими 3-7 банными комплексами на участке (смотрите фотографии там есть примерный план гостиницы): номера можно сдавать по 3000-3500 руб. в сутки. Банные комплексы (3-7 штук) можно сдавать по 1000 руб. в час. Выручка за 1 месяц 1,5– 2 млн. руб.. В год выручка до 18 млн. руб.

Себестоимость строительства 2 этажа + 1 этаж цоколя – 31 000 000 руб.

Окупаемость гостиницы в 3 этажа (2 этажа номеров + цокольный этаж кухня) с учетом стоимости участка – менее 4 лет.

При строительстве многоквартирного дома в 3 этажа (2 надземных и 1-2 подземных):
Стоимость одного квадратного метра в новом доме напротив (Чернышевского) который сам находится на трассе– 160 000 руб. без отделки, 275 000 руб. за м2 – с отделкой.

При продаже квартир в 2 надземных этажа по 160 000 руб. за м2 выручка – 80 000 000 руб.
При продаже 1 цокольного этажа по 60 000 руб. за м2 выручка – еще 16 200 000 руб.

При строительстве двух цокольных этажей - плюс еще 16 200 000

Себестоимость строительства 2 этажа + 1 этаж цоколя – 35 000 000 руб.

Прибыль за 6 месяцев от строительства клубного дома в 3 этажа (1 цоколь + 2 надземных) – более 90 000 000 руб.

Из истории: участок с ветхим домом с газом изначально приобретался в 2005 г. за 220 000 дол. под строительство многоквартирного дома. Был разработан эскизный проект Жилого многофункционального комплекса «Каскад» в 8 этажей с офисными помещениями и подземными автостоянками (смотрите фото). Вложились в другой проект в Москве. Участок оставили и не использовали 20 лет. В 2025 г. была смена собственника.

Все документы вышлем по запросу.

Не упустите возможность выгодной инвестиции в центре Воронежа!